Amsterdam dringt dreigend tekort ruimtelijke sector terug

herziening van beheersingssysteem blijft noodzakelijk

Amsterdam bespaart ongeveer 862 miljoen euro op de bouwplannen van de stad. Dat blijkt uit de doorrekening die het gemeentelijk Ontwikkelingsbedrijf heeft gemaakt. Begin dit jaar dreigde er bij ongewijzigd beleid een tekort van 700 miljoen in de bouwplannen van de gemeente. Door de ineenstortende kantorenmarkt verdampten de te verwachten inkomsten. Ingrijpen was daarom noodzakelijk. Hoewel het acute probleem nu is weggewerkt, is het werk nog niet klaar.

De gemeente heeft het afgelopen jaar fors ingegrepen in het aantal nieuwbouwplannen dat in de stad werd ontwikkeld. Daarnaast zijn er verschillende maatregelen genomen om kosten te besparen en inkomsten te verhogen. Dat was nodig om het dreigende financiële tekort in deze nieuwbouwplannen af te wenden. Naast het terugdringen van het dreigende tekort stond de gemeente voor nog twee opgaven. De stad werkte aan te veel nieuwbouwplannen tegelijk. En het systeem waarmee de verschillende projecten financieel werden beheerd en gecontroleerd bleek slecht toegerust op magere tijden.

Tekort terugdringen
Door het instorten van de kantorenmarkt verdampten de toekomstige inkomsten van de gemeente. Van oudsher verdiende de gemeente geld met het uitgeven van grond voor kantoren. Nu er veel minder vraag naar kantoren is, komt dat geld niet binnen. Er dreigde een groot tekort in het Vereveningsfonds. Het Vereveningsfonds is een balanspost bij het Ontwikkelingsbedrijf voor verevening tussen verlies- en winstgevende plannen van de centrale stad en de stadsdelen.

Wethouder Van Poelgeest besloot om fors in te grijpen in de nieuwbouwprojecten en -plannen in de stad. Door plannen (deels) niet uit te voeren of uit te stellen en door maatregelen te nemen die zorgen voor meer inkomsten is het dreigende tekort nu weggewerkt. Inmiddels is er zicht op een positief saldo van 150 miljoen euro.

Schrappen in plannen
Hoewel er zicht is op een positief saldo in het Vereveningsfonds moet de gemeente nog erg voorzichtig zijn. Het aantal woningen in de nieuwbouwplannen voor de komende jaren is teruggebracht van 65.000 naar 42.000. Dat is een grote reductie, maar het is nog steeds meer dan de markt de komende jaren aankan. Er zullen nog ongeveer 6000 woningen uit de plannen moeten worden geschrapt.

Voor de geplande kantoren is de helft al geschrapt. Maar de gemeente wil zeer terughoudend zijn met de nieuwbouw van kantoren. Dat betekent dat de overgebleven nieuwbouwplannen verder naar achter geschoven moeten worden. De komende jaren zal er nauwelijks ruimte zijn voor nieuwe kantoren.

Hierdoor zullen de inkomsten die ooit werden verwacht bij de bouw van deze woningen en kantoren (veel) later komen dan voorheen werd gedacht. Daarom moeten ook de kosten die samenhangen met deze plannen pas later gemaakt worden. Binnen het Ontwikkelingsbedrijf en de projecten zal hier hard aan worden gewerkt. Omdat er altijd een onzekerheid is of het ook lukt, is er in het fonds geld gereserveerd om deze onzekerheid op te vangen.

Nieuw systeem
Een fundamentele opgave is het aanpassen van het systeem waarmee de grondproductie wordt beheerst en gecontroleerd. De stad heeft vijftien jaar lang kunnen profiteren van een alsmaar groeiende economie. Grote spelers in het vastgoed konden in deze gunstige markt relatief gemakkelijk financiering regelen voor projecten die vanuit hun aard zeer conjunctuurgevoelig zijn. Die tijd is voorbij. Op verzoek van de gemeente heeft een externe commissie van deskundigen geadviseerd over aanpassingen aan het Amsterdams systeem van verevenen. Zodat er ook in mindere tijden in de stad op een goede en verstandige wijze gebouwd kan worden.

Het belangrijkste advies van deze commissie is dat er in ruimtelijke projecten afzonderlijk én gezamenlijk niet alleen gekeken moet worden naar het saldo (het getal dat aan het eind onder de streep verschijnt), maar vooral naar de cashflow (hoe verhouden de kosten en de opbrengsten zich tot elkaar). Vooruitlopend op deze verandering in het systeem heeft wethouder Van Poelgeest een beheersmaatregel ingevoerd waarbij projecten bepaalde kosten alleen mogen maken als er aantoonbare inkomsten tegenover staan.

Kritisch
Alle doorrekeningen en systeemaanpassingen zijn op verzoek van de gemeente kritisch bekeken door de firma Deloitte. Deloitte constateerde in december 2010 dat:

  • het programma in de grondexploitaties is gereduceerd en dat de grondprijzen zijn geactualiseerd;
  • de door de gemeenteraad vastgestelde maatregelen in de grondexploitaties zijn verwerkt;
  • de realiteitswaarde van de gegevens die door de projecten zijn aangeleverd voor de doorrekening van het Ontwikkelingsbedrijf onvoldoende is (de kosten- en opbrengstenramingen zijn onvoldoende toegelicht en daardoor moeilijk toetsbaar).

Mede naar aanleiding van de derde constatering is er extra geld gereserveerd in het Vereveningsfonds. Als de kosten hoger of de opbrengsten lager uitvallen dan verwacht, kan dat binnen het fonds worden opgevangen.

Ook de accountant is nog kritisch over de risico’s die gebiedsontwikkeling in Amsterdam met zich meebrengt. Het komende jaar zal dan ook hard gewerkt worden aan een veel sterkere sturing op kosten en opbrengsten.

Toekomst
Nu alle maatregelen zijn doorgerekend en de ruimtelijke projecten bepaalde uitgaven alleen kunnen doen als er aantoonbare inkomsten tegenover staan, kan de gemeente weer voorzichtig vooruit kijken. Wethouder Van Poelgeest: ‘We hebben het afgelopen jaar ontzettend hard gewerkt aan het gezond en toekomstbestendig maken van de ruimtelijke ontwikkeling van de stad. We zijn al een heel eind, maar klaar zijn we zeker nog niet. Een gezond en toekomstbestendig systeem van ontwikkelen is een harde noodzaak om onze ambities met de stad waar te kunnen maken. En die ambities zijn groot. De bevolking van Amsterdam zal blijven toenemen. Dat is goed voor de economie. Die van ons én die van Nederland. We zullen mooie wijken nodig hebben voor die nieuwe Amsterdammers. Die komen er, maar alleen op een verstandige en verantwoorde manier.’

Auteur: Redactie Infrasite

Bron: Gemeente Amsterdam