Leegstand Kantoren: een uitdaging?!

Op veel plaatsen in Nederland staan kantoren leeg. Ook in Amsterdam. Oorzaak: Uiteraard de crisis, de vergrijzing, en het zogenaamde ‘nieuwe werken’: in de toekomst meer flexwerken, meer thuiswerken. Tijd voor een nieuwe visie op kantoorlocaties.

Visie / stelling
Movares denkt dat door een integrale en gecoördineerde aanpak ongewenste leegstand tegengegaan kan worden, en dat die zelfs omgebogen kan worden tot een gezondere vraag-aanbod situatie, het ontstaan van prettige locaties waarin kantoren en andere functionaliteiten elkaar aanvullen en last but not least een veel duurzamer gebouwbestand. Dit vraagt inzet van alle betrokken partijen, maar die moeten ook wel, want de situatie wordt langzamerhand onhoudbaar.

1. Inleiding
In Amsterdam staat er op dit moment een paar miljoen m2 aan kantoren leeg! Dat is 18%. Op sommige locaties zoals de ‘Amstel III’- locatie ( Zuidoost) is dat zelfs al zo’n 35%.

Dat is een onwenselijke situatie. Afgezien van het feit dat onverhuurde kantoren geen opbrengsten opleveren, verpauperen deze kantoren domweg door leeg te staan. Er wordt minimaal onderhoud gepleegd en er is geen levendigheid. In een groot aantal gebieden is een groot aantal kantoren bij elkaar gebouwd. Door deze monocultuur wordt de aantrekkelijkheid van zo’n gebied er ook al niet beter op. Als er in deze tijd al iemand kantoorruimte wil huren, dan zeker niet in een gebied met een slechte uitstraling.

De gemeente Amsterdam wil het tij keren en komt met maatregelen om leegstand te ontmoedigen door het van kracht verklaren van de leegstandsverordening: voor gebouwen die langer dan 1,5 jaar leeg staan zullen de eigenaren (veelal beleggers) op straffe van een boete moeten komen met een transformatieplan om het gebouw weer in gebruik te krijgen. Doel: tegengaan van verpaupering en het oplossen van schaarste op andere gebieden zoals studentenhuisvesting, hotel accomodaties en wonen in het algemeen.

De aanpak die de gemeente voorstelt, vindt echter geen massale navolging. Kantoorpanden staan voor veel meer geld in de boeken dan ze ooit als woning of hotel zouden opleveren. Beleggers hopen nog steeds op betere tijden en proberen toch nog altijd op de eerste plaats hun kantoor als kantoor te verhuren, en nemen een tijd leegstand voor lief. De vraag is alleen : komen er nog betere tijden. Zeer waarschijnlijk niet! Daar komt nog bij dat gebouwbezitters bij functiewijziging ook zullen moeten investeren in de verbouwingskosten.

Naast de gemeente zijn er meerdere partijen die naar oplossingen zoeken voor de leegstandsproblematiek. De gemeente (OGA) neemt deel in het project ‘Leegstand van zaken’. Een initiatief waarin beleggers, ondernemers, architecten en ook het OGA participeren.

2. De vraag
De vraag die voorligt is: hoe kan leegstand van kantoren in het algemeen en van grotere kantorenlocaties in het bijzonder het best worden aangepakt?

Om bovenstaande vraag te kunnen beantwoorden, hanteren we als uitgangspunt dat er in ieder geval een krimp in de kantorenmarkt plaats moet vinden. Dit uitgangspunt wordt door diverse bronnen gestaafd.

Waar zit de pijn?
De kantorenmarkt krimpt. Er ontstaat leegstand. Niet alleen bij de oudere kantorenpanden, maar ook bij soms nog gloednieuwe kantoren. Door het opschudden van bijvoorbeeld de bankensector komen er ook nieuwe kantoren vrij. Oude, leegstaande kantoren zijn niet aantrekkelijk voor herverhuur vanwege energiegebruik, uitstraling en bouwkundige kwaliteit. Nieuwe leegstaande kantoren zijn niet aantrekkelijk vanwege de daarvoor gevraagde prijs. Zoals we hiervoor al zagen wil de gemeente leegstand tegengaan door met de gebouweigenaar na te denken over transformatie van het gebouw. Het nadeel van deze aanpak is dat er te veel geredeneerd wordt vanuit het gebouw en te weinig vanuit de omgeving.

3. Inventarisatie en ambitie
De aanpak kan het best veel breder dan alleen op gebouwniveau worden opgezet. Om te beginnen zal er een inventarisatie opgesteld kunnen worden om te zien om welke gebouwen het gaat en waar deze zich bevinden. Per locatie kunnen deze dan worden gebundeld en dient deze locatie in zijn totaliteit beschouwd te worden. Hierna zou met betrokken partijen een ambitieniveau kunnen worden afgesproken. Wat willen we met onze omgeving? Betrokken partijen zijn hierbij niet alleen de eigenaars van de leegstaande gebouwen, maar ook de huurders en eigenaars van de in gebruik zijnde gebouwen en de gemeente voor de openbare ruimte: zij hebben immers ook belang bij hun kantooromgeving!

Een hulpmiddel hierbij is het uitvoeren van een gebiedsscan. Deze wordt uitgevoerd van gebiedsniveau tot en met gebouwniveau. Hierin worden zaken als beleving, gebouwkwaliteit, duurzaamheid en energiegebruik en financiële haalbaarheidsaspecten in kaart gebracht. De BREEAM- methodiek is een goede methode om deze scan uit te voeren. Op basis van de scan kan er een eerste overleg met de betrokken partijen worden belegd waarin de sterke en de zwakke punten van het gebied aan de orde komen. En elk gebied heeft nu eenmaal zijn zwakke maar ook zijn sterke kanten. Op basis van deze eerste verkenning kan nu een verdiepingsslag worden gemaakt. Maatwerk dus.

4. Het ideale plaatje
Voordat er een haalbare ambitie wordt bepaald en op basis daarvan een dieper uitgewerkt plan moeten de volgende overwegingen worden meegenomen:

• De kantorenmarkt wordt niet meer zoals vroeger. Ontwikkelingen volgen elkaar sneller op. Dit vraagt flexibiliteit. Gebouwen dienen flexibeler gebruikt te kunnen worden;
• Het teveel aan kantoren dient afgeroomd te worden. Wat is daarvoor een haalbaar alternatief? Slopen kan voor niet rendabel te maken gebouwen een optie zijn!;
• Er is schaarste aan studentenhuisvestingruimte, hotelaccommodatie en woonruimte. Is het betreffende gebied of de gebouwen daarvoor geschikt te maken? En wat is daarvoor nodig? (denk aan bereikbaarheid, een sociaal veilige en aantrekkelijke omgeving);

Idealiter zou er dus op gebiedsniveau een diversiteit aan functies moeten zijn: werken, wonen, bereikbaar, veilig, aantrekkelijk, duurzaam, flexibel.

5. Het eerste Plan (Vervolg inventarisatie en bepaling ambitieniveau)
Wat zijn de sterke en zwakke punten van het gebied en de gebouwen (uitkomst scan). Welke gebouwen willen we behouden, welke zouden een andere functie moeten krijgen en welke zijn absoluut niet meer interessant voor kantoorgebruik, maar ook kansloos voor transformatie. Er zal een ranking opgesteld moeten worden op gebouwniveau: welke gebouwen zijn kansrijk in hun huidige opzet, welke zijn discutabel en welke zijn kansarm? De ervaring leert dat de verhouding ongeveer 30%-40%-30% is.

Marktvraag: De gekrompen kantorenmarkt heeft het voor het kiezen. Zij zoekt met name comfortabele objecten, goed bereikbaar, duurzaam (uitstraling van het bedrijf), passend, prettig. Welke gebouwen passen daarbij? Dat zijn vaak niet de op dit moment leegstaande gebouwen.

Daarnaast kent de maatschappij een marktvraag: studentenhuisvesting, wonen en hotelaccommodatie. Voor deze functionaliteiten volstaat niet het zomaar aanpassen van een gebouw tot woonblok of hotel, maar speelt de aantrekkelijkheid van het gehele gebied een cruciale rol. Welke te transformeren gebouwen passen daarbij? Of: welke vrij te maken locaties passen daarbij en welke gebiedsaanpassingen zijn dan nodig?

Met bovenstaande punten in het achterhoofd dient een plan van aanpak te worden gemaakt voor een divers aantrekkelijk gebied met bruikbaar toekomstvast vastgoed.
6. Haalbaarheid
Een plan maken is niet de grootste moeilijkheid. In dit geval is het realiseren van het plan om leegstand te elimineren een veel grotere uitdaging. Op het moment dat het wensplaatje op tafel ligt zullen er afspraken moeten komen over de vervolgstappen. Een van de belangrijkste aspecten hierbij is commitment.

Werk met elkaar mee aan 1 doel!
Alle partijen moeten bereid zijn mee te werken. Dit betreft dan de eigenaren van gebouwen, makelaars en beleggers die er van overtuigd moeten worden dat lege gebouwen geld kosten en dat bruikbare gebouwen – al is het minder dan vroeger- geld opleveren. De gemeente die bestemmingsplannen moet aanpassen en vergunningen moet verzorgen en aanpassingen aan de infrastructuur, aanleg van groen en publieke woonvoorzieningen en wellicht ook nog kleinschalige middenstand mogelijkmoet maken. Ook woningbouwcorporaties en eventuele andere betrokkenen zullen hun steentje moeten bijdragen.Vraag en aanbod zullen inzichtelijk gemaakt moeten worden.

Financiële haalbaarheid
Bepaal de financiële haalbaarheid. Van bruikbaar vastgoed neemt de waarde in de loop van de tijd toe. Op termijn heeft toekomstvast duurzaam vastgoed weer beleggingswaarde. Dat kan niet vergeleken worden met de opbrengsten van het huidige kantoor in een hausse markt, maar met de kosten die het vastgoed in leegstandspositie heeft. De vermogenspositie van alle partijen is immers verslechterd. De portefeuille moet voorzichtig duurzaam opgebouwd worden. Er moet geen luchtbel ontstaan zoals een paar jaar terug. Beleggers en banken en (daardoor) ook de maatschappij zullen gebaat zijn bij voorzichtig positief rendement. Er moet echter wel bereidheid zijn tot het doen van voorinvestering in transformatie- of zelfs sloopkosten voor gebouwen. Van niet bruikbaar of verouderd vastgoed vermindert de waarde versneld.

Duurzaamheid
Als kantoren geschikt gemaakt worden voor een nieuwe flexibele invulling of getransformeerd worden in woningen of hotels, is dat het moment om de gebouwen duurzaam aan te passen. Vanwege de schaal van veel kantoren lenen deze zich bijvoorbeeld goed voor toepassing van Warmte-Kracht-Koppeling (WKK). Dit levert een aanzienlijke besparing op op het gebied van verwarming en warmwatervoorziening. Combineren van gebouwen op 1 WKK installatie levert nog meer rendement op. Overige bouwkundige en installatietechnische voorzieningen kunnen de gebouwen nagenoeg CO2-neutraal maken. Via een globale rekenmethode kan in kaart worden gebracht met welke voorzieningen een bestaand gebouw ook op energetisch gebied weer rendabel gemaakt kan worden. Streef naar gebouwen met een groen energielabel, lage vaste en variabele kosten voor energie. Dit is zonder meer haalbaar. Pas de ‘Trias Energetica’ toe: minimaliseer het energiegebruik, wat je gebruikt, wek dat duurzaam op en gebruik het efficiënt.

Maatschappelijk draagvlak
Het tegengaan van nutteloze leegstand op de kantorenmarkt gecombineerd met het vergroten van de woningvoorraad en hotel accommodatie zorgt voor maatschappelijk draagvlak.

Krimp van de kantorenmarkt betekent dat er geen aanslag gedaan wordt op de schaarse buitenruimte.

Bij het aanpassen van gebouwen wordt gebruik gemaakt van het maximum aan duurzame maatregelen: de gebouwvoorraad wordt aantrekkelijker en er zijn veel lagere energiekosten.

Meerdere modaliteiten op een voormalig kantorenpark maakt van een voormalig sociaal onveilig gebied een prettige plek.

Vermogensschade op pand en gebiedsniveau zijn daarentegen slecht voor het vestigingsklimaat. Hier wordt ook gemeenschapsgeld weggegooid. Bruikbaar vastgoed neemt in waarde toe.

Oud voor nieuw: de gemeente dient nieuwbouw van kantoren te ontmoedigen en oudbouw geschikt te maken voor hergebruik.

Als bovenstaande punten goed in kaart zijn gebracht en de opgave haalbaar is, kan tot uitvoering van een revitalisering van een kantoorlocatie worden overgegaan. In veel gevallen zal fasering aan de orde zijn vanwege de beschikbare middelen.

7. De aanpak op een rij

• a. Situatie op kantorenmarkt kampt met veel leegstand. Deze situatie zal niet verbeteren;
• b. Samenwerking: Alle partijen worden betrokken bij een scan van gebied en gebouwen(huurder, belegger, eigenaar, makelaar, financier, ontwikkelaar, gemeente);
• c. Alle partijen stellen gezamenlijk een ambitieniveau en een plan van aanpak op. Kernwoorden: wat zijn de condities voor transformatie? Multifunctionaliteit, meegroeimogelijkheden, functiemenging;
• d. In het plan hebben diversificatie ( wonen / kantoren etc), flexibiliteit , duurzaamheid , bereikbaarheid, voorzieningenniveau en omgevingskwaliteit een plaats;
• e. Er wordt een kosten-batenanalyse opgesteld. De haalbaarheid van het plan wordt vastgesteld. Financiering door gebouweigenaren maar ook door gemeente en woningbouwcorporaties of andere betrokkenen;
• f. Eventueel wordt er gefaseerd in de uitvoering.

Resumerend: Werk samen, en kijk verder dan het enkele gebouw!

8. Samenvatting
In Amsterdam staan erg veel kantoren leeg. Dit is om meerdere redenen een ongewenste situatie.

De betrokken partijen moeten gezamenlijk optrekken om tot een oplossing van deze leegstand te komen.

Hiervoor moet eerst een inventarisatie opgesteld worden die niet alleen het gebouw / de gebouwen beschouwt, maar ook het gehele gebied. Na het opstellen van de inventarisatie en het bepalen van het ambitieniveau moet er een plan van aanpak worden opgesteld.

In het ideale plaatje wordt de kantorenvoorraad ingekrompen. Wat overblijft wordt flexibeler en duurzamer ingericht; wat niet meer als kantoor nodig is wordt qua functie getransformeerd naar bijvoorbeeld woonfunctie. Hiervoor is het noodzakelijk ook de omgeving bij de herontwikkeling te betrekken.

De haalbaarheid van plannen staat of valt met samenwerking, de bereidheid om te investeren en genoegen te nemen met voorzichtig financieel rendement in plaats van explosieve resultaten. Verduurzamen van de gebouwen is een belangrijk middel om de gebouwen en een heel gebied exploitabel te maken en kosten te besparen op energiegebruik en milieubelasting.

Voor de leegstandbestrijding op bovenstaande wijze is maatschappelijk draagvlak.